飲食店や美容室の居抜き・造作譲渡と原状回復の回避（有利な撤退の引継ぎ契約）について

店舗物件を借りて飲食店や美容室を営業してなんらかの理由で閉店するときは、一般的にスケルトン戻し（原状回復をして元の状態に戻してから）物件を返却します。原状回復は一般的に坪当たり約10万円前後の工事費用が掛かりますが。しかし原状回復を行わず、今の店舗をそのまま、又は部分的に次の借主（後継テナント）へ譲ることができたらどうでしょうか？

飲食店であれば厨房設備や排気ダクト、美容室やエステサロンであればシャンプー台や美容機器を譲ることで、後継テナントは新たに費用をかけず、今の店舗は売却金を得て原状回復を回避できるお互いのメリットがあります。現在の店舗を移転、又は閉店するとき、後継テナントに対して内装造作・設備備品などの全部、または一部を譲渡することを造作譲渡（居抜き譲渡）といいます。

通常、店舗の閉店時は原状回復をして元の状態に戻してから物件を貸主へ返却するので、多額のスケルトン費用や復旧費用が掛かります。一般的には売上げが厳しくて資金的に苦しいので撤退をするので、さらに原状回復のスケルトン費用や復旧費用が発生することは回避したいところです。後継テナントへ造作譲渡（居抜き譲渡）をすることで、撤退費用を大幅に軽減することができます。造作譲渡は原状回復費用を削減できるだけではなく、売却金を得ることができるので有利な閉店方法になります。

居抜きの造作譲渡料で貸店舗の退去を有利にする方法

造作譲渡では一般的にスケルトン費用で掛かる約100万円～200万円（平均的に店舗坪数×10万円前後＝スケルトン費用）を回避することができ、場合によっては売却金を得ることができます。さらに3ヶ月～6ヶ月前予告の解約期間に発生する家賃も、後継テナントとの引渡し時期を早めることで支払いを免除にすることもできます。

・原状回復費用（約）▲200万円
・6ヶ月の解約予告期間の家賃 ▲120万円（月額20万円×6ヶ月）
＝合計▲320万円の閉店費用

これを造作譲渡をすると…

後継テナントに店舗の内装設備を売却することで原状回復は免除
解約予告期間の家賃は後継テナントに早期引き渡しで免除
店舗の内装設備を300万円で売却すると…

▲320万円だった閉店費用に対し
+300万円の売却金を受け取ることができるのでその差は約620万円です。

売上や資金繰りが苦しく閉店するなかで▲320万円もの閉店費用を捻出することは一般的には難しく、それに対して今の店舗が300万円で売却できれば、預けていた保証金の返還も併せて次の展開や進路の幅も広がります。

当社では、①後継テナント探し、②店舗売却の交渉から契約の手続き、③貸主・管理会社への交渉、④入金決済と引渡しを円滑に行い、契約後にトラブルがないよう瑕疵担保における現店舗の売主保護の取引きをおこないます。店舗不動産（特に撤退の引継ぎ）は専門的なお取引となります。撤退の引継ぎ契約や造作譲渡に不慣れな不動産会社も多くトラブルが多いのが現状です。「造作譲渡は認めない」と貸主サイドから言われ、多額のスケルトン費用を余儀なくされたタイミングで慌ててご相談をいただくケースがありますが、できましたら「閉店や移転を検討しているタイミング」でご相談をいただければ有利な撤退プランをご提案できると思います。